Nie zalogowany. Zaloguj
wersja beta
Liczba ofert w serwisie: 1191
Artykuły
2009-12-01 22:12:48
I co z tymi nieruchomościami? cz. 2

Pierwsza grupa nieruchomości - działki

Ogólnie działki można podzielić na poszczególne typy w zależności od ich przeznaczenia w planach zagospodarowania przestrzennego gminy lub na ich sąsiedztwo. Taki podział to działki : rolne, rolne z możliwością ich zabudowy, usługowe, handlowe ( tzw. aktywizacja gospodarcza ) mieszkaniowe w różnych konfiguracjach itd.

Co do teorii i jej wykorzystaniu w poszczególnych typach tych nieruchomości radzę nie zawracać sobie specjalnie głowy, a w szczególnie „trudnych” przypadków należy i tak zwrócić się do specjalistów  w dziedzinie tzw „rozmów” z przedstawicielami gminy lub miasta.

W tej części zajmiemy się przede wszystkim poszukiwaniem działek na rynku i ich odpowiednią kwalifikacją dla nas : na działki dzięki którym możemy cokolwiek zarobić i nieruchomości dla nas do wykorzystania.

Jeśli mamy pomysł, aby żyć poza granicami tzw. blokowisk musimy pomyśleć o działce. Jakiej szukamy dla siebie ? Takiej aby w sytuacji kiedy nie będziemy w przyszłości zainteresowani własną budową można ją było sprzedać bez strat. Gdybyśmy jednak wybudowali dom, działka ( a szczególnie jej położenie ) powinna być ozdobą rodziny, a w czasach trudnych pozwoliła na dobre sprzedanie posadowionego na niej domu.

Zasady wydają się być proste i złożone jedynie z kilku podstawowych punktów gwarantujących powyższe zastrzeżenia.

  1. Szukamy działki atrakcyjnej pod względem położenia. Jeśli w granicach dużego miasta można nabyć działkę stosunkowo tanią, to jest to najlepsza inwestycja. Takie niedrogie działki są na obrzeżach miast, małe pod tzw „bliźniaki „ ( choć ich cena za metr kwadratowy jest znaczna ) lub działki o nieuregulowanym w pełni statusie prawnym. Każda z nich jest warta naszego zainteresowania: z dala od centrum to brak wszechobecnego hałasu, mała pod bliźniak – to cena za całość działki w granicach np. 200 tys, a nieruchomość do regulacji prawnych – to wydłużony okres walki z administracją ale efekt finansowo znaczny.
  2. Jeśli nie ma takich działek na rynku poszukujemy działek poza obrębem dużego miasta. Muszą to być nieruchomości z dobrym dojazdem do centrum i koniecznie w znanych miejscowościach. Trudno jest dojeżdżać codziennie do centrum dłużej niż z zapchanego osiedla. Sami nie będziemy zadowoleni a i przyszła odsprzedaż będzie trudna. Znana miejscowość ma to do siebie na rynku wtórnym, że nie trzeba nikomu tłumaczyć gdzie jest dom lub działka. Wszyscy wiedzą, choć nie każdy będzie tam chciał mieszkać.
  3. O ile w dużym mieście nie ma problemów z tzw. mediami przy działkach, o tyle poza granicami wielkich miast jest to czasami problem. Poszukujemy więc działki, która może mieć wszystkie media w jej pobliżu. W trakcie gdyby nie było w rejonie naszej działki aktualnego planu zagospodarowania terenu na podstawie którego będziemy się budować warunki na taką zabudowę otrzymamy z gminy poprzez decyzję wójta lub burmistrza. Jednak nie wydadzą nam takiej decyzji gdyby do kupionej przez nas działki nie można było doprowadzić najważniejszych mediów ( warunek konieczny ).
  4. Bez względu na charakter prawny przyszłej działki musimy sami udać się do administracji z tego terenu aby w planach lub w studium uwarunkowań obejrzeć teren, na którym posadowiona jest nasza nieruchomość. Obecnie nie kupujemy działek które: w planach lub studium mają wyraźny zakaz zabudowy lub działek, które znajdują się na ziemi rolnej powyżej IV klasy gleby. Te działki są na tyle trudne do „przewalczenia” z administracją, że nie opłaca się ich kupować nawet za małe kwoty. Nie kupujemy również działek, które znajdują się na terenie nie objętym aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego a w ich sąsiedztwie nie ma żadnych postawionych budynków mieszkalnych. To również powód do zdenerwowania dla przyszłego właściciela.
  5. Jeśli mamy do dyspozycji możliwość „powiększenia” możliwości wykorzystania w przyszłości działki to robimy to natychmiastowo. Jeśli więc jest możliwość przekształcenia działki z budowlanej na budowlano – handlową lub mieszkalno – usługową to  to robimy. Gdybyśmy musieli ją odsprzedać powiększymy grono potencjalnych jej kupców.
  6. Niebagatelne znaczenie ma bezpośrednie sąsiedztwo naszej działki. Jeśli będzie ono „schludne” z ładnymi domami obok i z zadbanym terenem to dobrze. W innym przypadku odsprzedanie takiej działki jest kłopotliwe a i mieszkanie nie należy do przyjemności.
  7. Dobrze aby w pobliżu była jakaś dodatkowa atrakcja, która uprzyjemni nam życie a i pozwoli odsprzedać naszą nieruchomość. W mieście będzie to park, przystanek tramwajowy blisko, choć nie za blisko czy kawiarnie i kina. Poza miastem to wszystko to, z czym ogólnie teren pozamiejski się kojarzy – ładne obszary zielone, rzeka, las czy jezioro.

Po zakupie takiej działki pierwsza rzecz oprócz zgromadzenia pełnej dokumentacji włącznie z warunkami zabudowy to doprowadzenie podstawowych mediów i ogrodzenie działki. Jeśli już musimy ją sprzedać, bo nam w życiu „nie wyszło” to przeznaczamy trochę pieniędzy na zagospodarowanie takiej działki – sadzimy drzewa, krzewy itp. To pozwoli przyszłym nabywcom „wczuć się „ w rolę przyszłego posiadacza.
Jednak sytuacji, w której szybko musimy odsprzedać kupioną dla siebie działkę nikomu nie życzę

Czego szukamy na rynku nieruchomości kupując działkę na odsprzedaż ?

Tego samego co dla siebie ( jesteśmy przecież takimi samymi ludźmi jak potencjalni nabywcy ) tylko w cenie na tyle korzystnej aby można było dołożyć trochę pracy, własnych starań i rozpocząć sprzedaż nieruchomości.

Jakie ogólne zasady trzeba wziąć pod uwagę ?

  1. Okresy najlepszych cen sprzedaży i zakupu nieruchomości jako trend roczny. Ogólna zasada jest stosunkowo prosta: kupujemy działki w zimie, sprzedajemy na wiosnę i na wczesną jesień.
  2. Interesujemy się nieruchomościami, które już długo są na rynku i nie zostały sprzedane. Tu zasada jest również prosta – z początku sprzedający uważa, ze wszyscy czekali na jego nieruchomość a wymyślona przez niego cena jest zawsze dobra dla potencjalnego kupca. W tym czasie taką mamy naturę, że już wydajemy jeszcze nie zarobione pieniądze. Potem przychodzi czas „otrzeźwienia” i wszystko powraca do tzw. normy. Część jednak osób po jakimś czasie musi sprzedać swoją działkę i zaczyna myśleć o jakimkolwiek zainteresowanym. I wtedy powinniśmy się zjawić z propozycją czasami o 30-40% niższą niż aktualna cena nieruchomości. Jeśli za taką cenę ją kupimy, to właśnie rozpoczęliśmy robić dobry interes.
  3. Taka rzecz może nas spotkać przede wszystkim wtedy, kiedy dysponujemy gotówką i możemy ją „położyć” od razu na „stół” sprzedającego.
  4. Musimy bacznie obserwować i wyciągać odpowiednie wnioski. Pytanie jest zawsze zasadne: dlaczego działka nie została sprzedana przez poprzedniego właściciela ? Wnioski z naszych przemyśleń muszą stać się podstawą do naszych działań podczas jej odsprzedaży.

Jeśli staliśmy się już szczęśliwymi posiadaczami działki na odsprzedaż musimy postępować mniej więcej w następujący sposób:

  1. Gromadzimy w formie dokumentów wszystkie dane nie tylko dla tej właśnie działki, ale i dla najbliższych okolic. Jeśli w przyszłości będzie tam prowadzona jakaś dla nas pozytywna inwestycja – musimy ją mieć w swoich dokumentach. Również podstawowe pytania przyszłych zainteresowanych muszą znaleźć naszą odpowiedź. Wiemy więc gdzie jest sklep, szkoła, żłobek. Nie od rzeczy będzie zmierzyć dokładnie ile kilometrów jest do węzłów komunikacyjnych, granic miasta itp. Dobrze wiedzieć, kto mieszka obok a kto ma zamiar się wybudować. Jak najmniej anonimowości!.
  2. Przygotowujemy działkę pod względem wizualnym. Niebagatelną rzeczą jest po pierwsze odnalezienie kamieni granicznych. Jeśli ich nie ma musimy wznowić granice. Nie jest to zbyt duży koszt. Następnym krokiem jest wysłanie do wszystkich dostawców mediów wniosków o dostarczenie ich na działkę. Do tego musimy mieć aktualne mapy. W związku z dość dużym kosztem tej operacji poprzestajemy tylko na wnioskach. Na media z reguły czeka się kilka miesięcy, a więc przyszły właściciel będzie ten czas miał dzięki nam już „zaliczony”.
  3. Ogradzamy działkę. Jeśli nie przeszkadza to w stosunku do innych nieruchomości w najbliższym sąsiedztwie dokonujemy to jak najmniejszym kosztem ( siatka tzw. leśna i drągi drewniane ). Jeśli sąsiedztwo ma ładne ogrodzenia, niestety musimy się do tego dostosować.
  4. Nie od rzeczy będzie nasadzić coś na działce, co da obraz pozytywny w stosunku do późniejszych nabywców. Czasami można również zaznaczyć w środku działki powierzchnie, która ma być wykorzystana pod przyszły budynek. To z kolei  zobrazuje nabywcom przyszłą inwestycję i pozwoli poczuć się właścicielami przyszłej nieruchomości.
  5. Ostateczną rzeczą, która pozwoli nam na zarobienie pieniędzy na tej inwestycji jest przemyślenie promocji i reklamy. Zasada jest prosta – traktujemy przyszłych nabywców jak siebie – to podstawowa zasada marketingu. Zdjęcia wykonujemy tak, aby działka była objęta obiektywem z kilku stron na kilku zdjęciach. Nie wykonujemy ich w zimie!.

Podstawowe informacje o sprzedaży działki zawsze umieszczamy na niej. Z reguły najczęściej kupują działkę znajomi lub rodzina już tam mieszkających lub osoby z tej miejscowości. Na takiej planszy umieszczamy również wizerunek domu, na który otrzymaliśmy warunki zabudowy.
Jeśli jest taka możliwość dodatkową planszę z odpowiednim napisem umieszczamy tam, gdzie najwięcej osób przemieszcza się w tych rejonach ( zbieg ulic, ulica główna, jedyny sklep itd. ).
W Internecie podajemy wszystkie zgromadzone dane. Jeśli cena ogólna jest wysoka – podajemy cenę jednego metra naszej działki.

Jesteśmy zawsze na działce z potencjalnymi kupcami. To jedyne wyjście aby nakłonić zainteresowanych do zakupu nieruchomości.

Umowy o pomoc przy sprzedaży podpisujemy tylko z tymi biurami, które wydają się nam profesjonalne i rzeczywiście zainteresowane naszą nieruchomością.

ZASADA GŁÓWNA ! Poprzez długotrwałą promocję i reklamę nieruchomości można ją „zabić” na rynku. Więc jeśli podpisujemy umowy z bon to tylko na dwa, trzy miesiące. Potem zaprzestajemy na pewien czas promocji i reklamy naszej nieruchomości.

To podstawowe zasady, które należy moim zdaniem wziąć pod uwagę przy zakupie i późniejszej odsprzedaży nieruchomości niezabudowanej – działki.

W następnym artykule opiszę kilka zasad i praktycznych uwag dla osób, które poszukują mieszkań dla siebie lub do późniejszej odsprzedaży.

 

(c) 2009-2011 Realexpert.pl